在二手房交易过程中，购房者因听信中介不实承诺而仓促支付定金，事后发现与实际情况不符，想要退回定金的情形时有发生。从法律视角审视，此类纠纷的核心在于“忽悠”行为是否构成欺诈或重大误解，以及定金合同的效力认定。购房者并非完全被动，若能有效固定证据并依法主张权利，仍有较大机会挽回损失。
需明确“定金”的法律性质。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，定金具有担保合同履行的作用，适用“定金罚则”。即支付定金一方（购房者）若违约，无权请求返还；收受定金一方（卖方或中介）若违约，应双倍返还。此规则适用的前提是双方基于真实、自愿的意思表示订立了合法有效的定金合同。若合同成立存在瑕疵，“定金罚则”的适用基础便会动摇。
中介的“忽悠”行为，在法律上可能构成欺诈或导致重大误解。欺诈是指一方故意告知虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示。例如，中介虚构学区资格、隐瞒重大房屋瑕疵、承诺无法兑现的贷款条件等。根据《民法典》第一百四十八条，因欺诈实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。一旦定金合同被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还。若中介的误导性陈述使购房者对房屋的核心要素产生根本性错误认识，也可能构成重大误解，同样可依法申请撤销合同。
维权成功的关键在于证据。购房者应系统性地收集和保存所有相关材料。这包括：载有不实承诺的中介广告、宣传页、聊天记录（微信、短信等）与通话录音；明确约定定金事宜的认购书、居间合同或定金收据；中介人员作出口头承诺时，有条件可进行录音录像；以及能够证明房屋实际情况与承诺不符的材料，如实地看房记录、周边环境照片、政府公开文件等。证据链条越完整，证明“忽悠”事实存在的力度就越强。
具体的维权路径可分为几步。第一步，与中介及卖方正式交涉。出示相关证据，明确指出其不实陈述已构成误导，要求解除定金合同并全额退款。此过程建议采用书面函件或可留存记录的方式。第二步，若协商无果，立即向行政主管部门投诉举报。可向当地住房和城乡建设委员会、市场监督管理局等机构反映中介的违法违规行为，如虚假宣传、欺诈消费者等，请求行政机关介入调查并协调处理。第三步，寻求司法或准司法救济。这是最终的法律途径。购房者可以向人民法院提起诉讼，诉讼请求应为“请求撤销定金合同、判令被告返还定金”。在诉讼中，将已收集的全部证据提交法庭，主张因受欺诈或重大误解而订立合同。依据《民法典》第九百六十二条，中介人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任。购房者可据此追究中介方的过错责任。
预防远胜于补救。购房者支付定金前务必保持审慎：重要承诺务必写入书面合同，避免口头约定；自行核实房屋产权、抵押、学区政策等关键信息，不轻信单方说辞；对定金支付对象、金额、退还条件等条款逐字审阅。法律赋予公民撤销受欺诈合同的权利，但权利的实现依赖于清醒的认知、坚实的证据和果断的行动。当感到被“忽悠”时，理性留存痕迹，果断运用法律武器，是维护自身合法权益的正道。
