在商业地产投资中，“商铺返租”作为一种常见的销售模式，常被开发商用于吸引投资者。该模式通常约定由开发商或指定的运营公司统一承租已售商铺，并向业主支付固定租金。实践中业主“拿不到租金”的纠纷频发，当承诺的租金回报无法兑现时，投资者应如何通过法律途径维护自身权益？本文将系统梳理可行的法律策略与行动步骤。
厘清法律关系与审查合同条款是维权基石。业主需明确签约主体是开发商抑或第三方运营公司，并仔细审阅《商品房买卖合同》与《委托经营协议》或《租赁合同》。关键条款包括：租金支付周期、金额、违约责任（如逾期支付的违约金计算方式）、合同解除条件以及担保条款（如开发商是否提供履约担保）。许多纠纷源于合同约定模糊或权利设置不当，例如未明确约定运营方违约时业主的单方解除权。
固定证据是后续所有法律行动的前提。业主应系统收集并保存好以下材料：1. 前述各项合同的原件或清晰复印件；2. 已支付购房款的凭证；3. 运营方逾期支付租金的证据，如催收的微信记录、短信、邮件或书面函件及快递凭证；4. 能够证明运营方经营状况恶化（如商铺长期空置、停止运营）的照片、视频等。形成完整的证据链至关重要。
在此基础上，业主可循以下路径逐步推进：
第一步，正式发函催告。向承租方（运营公司）及担保方（如有）寄送书面《催告函》，明确要求其在合理期限内（如15日内）支付拖欠租金及违约金，并保留好邮寄凭证。此举既是履行合同约定的前置程序，也为可能发生的诉讼准备证据。
第二步，寻求多元化纠纷解决。若催告无果，可依据合同约定或双方协商，向商事仲裁机构申请仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼请求通常包括：判令支付拖欠租金及违约金；在符合约定或法定条件时，请求解除《委托经营协议》并要求对方承担违约责任。若运营公司已明显丧失履约能力，及时解除合同以避免损失扩大，有时是更明智的选择。
第三步，探索追究关联方责任。在某些案例中，若开发商在销售过程中就租金回报做出过具体承诺，或与运营公司存在人格混同，可尝试依据《民法典》等相关法律，追究其连带责任。这需要专业律师对案件细节进行深入分析。
强化风险防范意识。投资者在购入“返租”商铺前，应理性评估开发商业绩与运营方实力，切勿轻信高回报承诺。在合同中尽可能设置明确、有力的违约条款与担保措施。纠纷发生后，及时咨询专业律师，根据自身情况选择最优解纷策略。
面对商铺返租租金拖欠，业主应保持冷静，遵循“审查合同-固定证据-逐步交涉-法律行动”的路径，积极并理性地运用法律武器，以最大限度地挽回经济损失，保障自身合法权益。
